房地产税讨论经年，其税制要素设计的理论基础及开征后的社会经济效应，仍缺乏实证分析。我国从2003年起逐步实施了一系列相关的政策措施，譬如房地产税空转试验、上海重庆房产税试点、不动产登记等。如今，地方政府严重依靠国有土地出让金维持财政支出，住房持有加速分化，对公民持有房屋征收房地产税已经提上政策议程，房地产税法在起草中。中国房地产税改革已经过多年讨论和研究，但由于房地产税牵涉面广，出于各种原因，学术圈、政策界乃至整个社会均对开征此税存在种种疑问。由于缺乏具体数据，对开征房地产税的各种经济、社会影响以及福利效应仍处于零散讨论的阶段。例如，关于居民房地产税改革的豁免设计，学者、专家提出了各种设想，包括家庭首套房减免、人均面积减免等等。但由于存在面积阈值和家庭的定义等问题，类似的减免设计可能会造成房地产市场和业主行为扭曲。
    一个新税种的开征，必须充分考虑居民的纳税能力和税负分布。尤其是在中国房价高启的背景下，居民能否交得起房地产税以及是不是愿意缴纳房地产税是不可回避的问题。《房地产税的纳税能力、税负分布及再分配效应》一文在纳税能力理论的基础上，构建了衡量纳税能力的五个指标，建立了纳税能力指数模型。在这个指数的基础上，我们利用已有的公开数据，测算了不同省份和不同收入档次家庭对房地产税缴纳能力的差异，模拟测算出不同省份的差异化税率，计算在无减免和三种减免方案下（首套免除、人均面积免除和人均价值免除）房地产税的税负在不同收入层次家庭间的税负分布。我们继而以受益税为基础，模拟分析房地产税用于基本公共服务时对不同家庭的再分配效应。
    我们发现，不同的衡量指标对我国城镇居民房地产税的缴纳能力指数测度基本一致，而不同省份和家庭对房地产税的支付能力存在很大差异，因此在进行房地产税设计时需要相应的社会政策。针对不同省份进行相应的差异化税率设计，可以有效降低不同地区和家庭对房地产税的纳税能力差异。在不同的税率设计和减免方案下，富裕群体均承担了大部分的房地产税税负。在人均价值减免方案下，房地产税的收入调节作用明显提高。从再分配效应的角度看，净福利为正和为负的家庭呈现明显不同的特征。净福利为正的家庭一般收入偏低、家庭成员较多，而拥有的住房套数和面积均较少；净福利为负的家庭的相关特征与此相反。
    具体来说，以收入指标为例，我们用房地产税占收入的比重来代表纳税能力指数，若使每个省份的指数约为全国的平均水平，我们计算了各省可行的房地产税有效税率。也就是说，如果每个地区的家庭都用相同比重的收入（2.5-3%）来缴纳房地产税，各地的税率会是多少？由此计算得出，纳税能力指数低的省份，由于房地产价值高，其可行有效税率应该较低；反之亦然。例如，若设定各省的纳税能力指数处于全国平均水平（36.6），北京和上海可行的有效税率约为0.25%，而吉林、重庆和青海的有效税率可以接近甚至超过1%。全国平均的有效税率则为0.54%。（其他各省的税率情况，参考《经济研究》原文。）
    从税负分布来看，当税率统一为0.5%时，结果呈现明显的累进倾向：低收入家庭组（0-25%）承担不到10%的总税负，中低收入组（25-50%）为15%，中高收入组（50-75%）约为22%，高收入家庭组（75-100%）承担近54%的税负。把高收入家庭组再细分，前1%的高收入家庭承担了5%左右的总税负，前5%的高收入家庭承担了约20%的总税负。若各省根据当地情况使用不同税率开征房地产税，在谁将缴纳房地产税这一问题上，结果与统一税率时基本一致，也具备明显的累进倾向。也就是说，不论是统一税率还是差异化税率，即使不设减免，富裕群体也要承担一半以上的房地产税总税负。采用减免方案后税负分布的累进倾向更加明显，即低收入组的税负份额缩减，高收入组的税负比重更高。其中，“家庭首套免除”和“人均面积免除”方案下的税负在四个收入组之间的分布比较接近，分别为7%、13%、18%、62%和9%、14%、20%、57%。在“人均价值免除”方案下的分布分别为4%、9%、17%、70%，税负移向富裕阶层的趋势更加明显，高收入组的家庭承担了约70%的总税负。其中，最高收入（99-100%）和次高收入（95-99%）家庭承担的税负比重分别接近9%和24%，明显高于另外两种减免方案。就是说，在三套方案中“人均价值免除”方案的收入调节作用最高。而无论房地产税如何设计，是否会有减免，高收入家庭（75-100%）都会承担绝大多数税负。
    因此，如果房地产税能够真正用于民生支出，低收入家庭可通过缴纳较少的房地产税获得更优质的公共服务，对他们来说净福利是增加了。这在四种不同的征收方案下，净福利为正的家庭数均显著超过净福利为负的家庭数。即使无减免，净福利为正家庭占比也高达60%，说明房地产税收入用于当地公共服务，其直接的再分配效用明显，近三分之二家庭为净收益。采纳减免方案后，净福利为正家庭占比提高10至23个百分点，说明房地产税作为受益税可以较好地起到调节收入分配的作用。“人均价值减免”方案的这个功效在三种方案中最为明显。这些均符合我们的预期判断，也与房地产税的政策目标相一致。
    本文的结论具有重要的政策意义。首先，不同家庭和区域的纳税能力差异进一步突出了房地产税的地方税特征，推进房地产税改革的实践与其他税种有所不同，需要积极调动地方政府的自主性进行充分地方化的制度设计。其次，房地产税的税负分布和再分配效应的测算均表明，房地产税调节收入/财富差距的效应较强，在不同的税制要素设计方案下，富裕家庭都承担一半以上的房地产税负担。最后，比较几个典型的减免方案，从对不同收入群体的公平性考量，对调节收入分配的作用以及简化政策实施的难度等方面来看，按人均价值减免均要优于首套减免和按人均面积减免的方案。